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利率松動 房貸綁定激起“維權之戰”

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“暗號:一統利率,你進群的時候一定要說明自己是萬科星城幾號樓的業主,現在群里1000多人,很多其他樓盤的業主也在我們維權群,大家都在探討對策。如果有認識媒體的人,一起拉進來,一定要把事情搞大才有人理!”馬先(化名)在私信里特別交代中國房地產報記者,他是這次萬科星城維權的業主之一,也是最早發現貸款利率差的人。從事了7年財務工作的他,自認是比較精明的廣東人,當初在華強城和萬科星城之間糾結不已,但最終還是選擇了“低價入市口碑佳的萬科”,但沒想到簽完購房合同不到一周他就變成了維權業主。

  在記者潛入萬科星城維權群不久,一位平湖佳兆業的業主聯系到記者,因為萬科星城的維權事件開始發酵,她才意識到自己購買的平湖佳兆業項目在利率上損失更多。平湖佳兆業項目的首套貸款利率是基準利率上浮20%,這個利率甚至超出了萬科星城的15%,相比華強城的10%更是高了一倍。以一套總價350萬元的剛需小戶型,貸款30年為例:首套房貸基準利率上浮5%,每月月供增加400元;如果房貸基準利率上浮15%,每月月供比基準增加1100元;如果房貸基準利率上浮20%,每月月供比基準增加1500元。目前平湖佳兆業的業主也在積極組織維權,希望能與開發商重新就利率問題進行協商。

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  多城貸款利率松動

  在所有調控手段中,“調整貸款利率”雖然不是最致命的一招,但卻是最敏感的。今年7月,深圳首套房剛需購房者進入利率上浮15%時代。根據公開數據統計,自7月26日以來,深圳四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率全部上浮15%,二套房上浮20%。其中,建設銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準利率上浮10%調至上浮15%,二套房上浮20%。此外,對于近兩年貸款(包括信用卡)逾期兩期五次以內的,上浮25%。

  然而從11月開始,深圳樓市似乎發生了一些微妙變化,深圳某貸款部經理在接受中國房地產報記者采訪時表示:“從11月起,以四大行、招商銀行等為主的多家銀行普遍執行首套房銀行貸款利率上浮15%,但是個別銀行已經在下調首套房貸款利率,一般是下調5個點。”此次深圳兩個網紅樓盤的開售,把利率松動問題暴露在購房者眼前。據萬科星城業主報料:“華強城所有銀行(包括中國銀行)的首套利率都只上浮10%,但萬科星城的所有銀行(包括中國銀行)利率都上浮15%。在業主自己私下咨詢的一些貸款銀行,只要信用記錄沒問題,大多可以按首套上浮10%來做,不再像幾個月前那樣強制按15%,甚至25%執行。”從融360提供的數據顯示,截至12月3日,深圳建設銀行、廣州銀行、渤海銀行、渣打銀行等,首套貸款利率均下調為基準利率上浮10%。

  無獨有偶,與深圳相鄰的廣州,從11月開始,一些銀行出現貸款利率下調,廣州地區的匯豐銀行在11月15日已經宣布下調房貸利率:廣州市首套房較基準上浮5%,二套房較基準上浮10%。而此前的5月,匯豐銀行曾將廣州地區的首套房較基準上浮25%,到了7月份調到上浮15%,10月份又調到較基準利率上浮10%,11月則上浮5%。最新融360數據顯示,廣州目前銀行首套房利率普遍按照上浮10%來執行,其中華潤銀行首套甚至出現9折利率。

  首套貸款利率上浮最高的應該是鄭州,此前鄭州首套貸款利率基本按照上浮30%來執行,但是最近鄭州多家銀行下調了首套貸款利率。在采訪中記者發現,鄭州農業銀行、招商銀行、交通銀行基本首套貸款利率都有下調,按照上浮20%來執行。在一線城市,北京的貸款利率變化較小,在記者走訪調查過程中發現,北京的招商銀行、中信銀行、中國銀行目前統一按照首套貸款利率上浮10%、二套貸款利率上浮20%來執行,只有民生銀行按照上浮15%來執行,但相比之前的首套貸款利率上浮20%已經做了下調。一位中信銀行的貸款經理告訴記者:“往年到年底銀行貸款都會收緊,批得也比較慢,但是今年多家銀行基本都加快了放款速度。”

  在萬科星城的維權事件中,萬科給出的解決方案是業主可以和貸款銀行自行協商,或者在12月7日以前申請退房。對于業主提出的允許開放多家貸款銀行的訴求,萬科的回復是:按揭利率由各大銀行根據市場情況自由定價,并非由開發商決定,客戶可以尋求其他銀行進行按揭,萬科也仍可以為業主提供擔保,但需要對該銀行的資質進行評估。目前萬科星城的按揭利率依然是按照上浮15%來執行。

  那么在購買新房時能否自主選擇利率較低的銀行呢?業內人士表示,開發商指定貸款銀行是取得預售許可證審批的前置條件,這是國家從金融監管安全角度考慮的制度設計。也就是說,開發商指定合作銀行既是法律規定,又是行業慣例,本身并沒有問題。而貸款利率如何制定是由銀行根據市場情況和貸款人資質自由定價。

  北京允安律師事務所齊正律師表示:“目前市面上有個不成文的規則,購房人只有通過開發商的合作銀行進行貸款,開發商才會為其提供擔保,以保證購房者順利完成按揭貸款,反之可能開發商會不同意為購房者提供階段性擔保,那事實上就是按揭不成。”

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  利率松動不代表調控放松

  據融360監測數據顯示,進入10月以來,多個城市銀行的首套房貸款利率剎住了連漲22個月的勢頭。業內人士表示:“在市場轉冷下,銀行為了提高市場競爭力,擴大市場份額,均有不同程度的利率下調。截至10月份,首套房貸利率下調銀行數量達到19家。預計后期將會有更多的銀行下調首套房貸利率。但房貸利率松動目前還只是局部行為。”

  根據貝殼研究院對經紀人調研顯示:北京和廣州目前只有匯豐銀行從上浮10%下調至5%(對客戶資質要求嚴格),首套主流利率均是上浮10%;深圳北京銀行有所下調(不對外公布),小銀行利率本身就低(對資質要求嚴格);南京首套主流仍是上浮20%,只有紫金農商行下調到了基準利率上浮15%,中國銀行和建設銀行二套由25%下調到20%;杭州首套房貸利率從10月起已經全面下調到基準利率上浮10%,二套15%(銀行因業務減少,自發下調利率增加業務量);佛山房貸利率主流仍是上浮10%。

  那么利率的松動是否意味著調控的放松呢?諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷在接受記者采訪時表示:“隨著調控的進行,炒作需求得到抑制,恐慌性購房也得到緩解,市場回歸到理性狀態,購房需求較之前有大幅度減少。而房貸利率本身是隨市場變化而變化的。銀行會根據自身業務情況進行利率調整。由于目前購房需求減少,按揭需求也隨之減少,銀行降低利率只是隨著市場變化而進行的正常調整,與調控政策無關。”對于目前深圳出現的利率維權現象,陳雷表示:“利率的制定是銀行根據內部運營情況來定,利率的浮動屬于正常行為,但同時對不同項目采取不同利率,在操作上可能會存在違規行為?,F在調控重點在于穩定各種銷售市場行為,預計后期會加強對于銀行利率的監管。”2018年12月11日 09:27來源:中國房地產網

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