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商業地產銷售方式18招

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商業地產銷售方式18招

 
1.平銷
     是指不采取任何促銷手段策略的銷售產品方式,即平常所說的“干賣”、“平賣”。
     在市場銷售狀況良好的情況下,運用較多。
 
2. 售后返租
    是指投資者在買下商鋪后將物業回租給發展商經營,  租金標準(返租率)一般在8%-12%之間,返租期限在3-5年,有的8年、甚至更長。
 
3. 終身返租
    就是指售后返租年限無限長,與商鋪產權年限一致,通常市場上超過20年、40年的即為終身包租。返租率一般前三至五年為8%-10%,以后“隨行入市”。
 
4. 保租營銷
    是指投資者在定購商鋪時,向銀行申請按揭貸款,首期款(全款50%)無需全額支付,只需支付首期款的一部分(通常是1-2成),然后買家將商鋪委托給發展商經營3-5年,發展商將應付租金用于抵扣買家余下未付的購鋪首期款,期限到期后返給買家自行經營管理。   

區別項目
返租
保租
購鋪款支付時間不同
購鋪時金額支付
可免付保租部分
租金支付時間不同
逐期返還租金
一次性支付,從首期款中減免
投資風險不同
風險大
風險較小

5. 帶租約銷售
    即稱“先租后售”。開發商先行出租,招商成功  并經營一段時間后,連同租約一起對外銷售,本著“買賣不破租賃”的條約,原有租約不受影響。
 
6. 減免首期款
    直接減免首期款,也可由開發商代墊。針對首付  款過高,為降低門檻的策略。
 
7. 以租代售
    是指有意購鋪的商家先租,待租金總額達到商鋪總價或某一比例時,商鋪產權歸商戶所有,若中途租賃中止,則“以租代售”計劃終止,商鋪產權仍歸發展商所有。
 
8. 回購銷售
     一般與“售后返租”聯系在一起較多,“返租”期限到期后,若投資者可以選擇要求開發商原價回購商鋪。
 
9. 無條件退鋪

    是回購銷售策略中最大膽的延伸,對開發商和物業要求、考驗都極高,不管業主是否提出原因,發展商均“無條件退鋪”。
 
10. 瑕疵退鋪

      是指開發商在售鋪時提出幾個限定條件,若所售商鋪存在規定的瑕疵則投資者可以提出退鋪,開發商應接受。
 
11. 升值銷售
      是指發展商向投資者作出承諾,若干年后該物業將升值多少,如未達到則由開發商補償差價。
 
12. 轉讓命名權
      是指投資者在購買物業時,可以自行命名該物業的對外名稱。
 
13. 分期付款銷售

      一般針對不做按揭或是銀行不予貸款、總房款又太高的商鋪,開發商為了刺激銷售,限定在一定期限內允許投資者分期分次付清。
 
14. 減免租期銷售
      商家先行租賃,一定期限內購買則減免租期內的租金沖抵房款。
 
15. 會員制銷售
      只售經營權,不售產權。相當于俱樂部的會員籍銷售。
最成功的例子是“百榮世貿商城”,只銷售四十年經營權,未售產權、產權完整。
 
16. 買鋪送鋪
     真正買一個鋪送另一個鋪的情況較少, 一般指商鋪層高較高,可以做夾層,“買一層送一層”;或是贈送一定面積地下室。
 
17. 買鋪送禮品
      較平常的促銷形式,送禮品包括獎金、禮物或是 物業費等。
 
18. 只租不售
      指開發商持有,不對外銷售,確保產權完整、租賃面積完整,通過出租經營獲取穩定長期的租金收益。

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